随着中国经济的高速发展，国内家庭对于海外置业及全球资产配置的需求日益迫切，一些财富管理机构也选择了出海投资。
12月19日19:00、12月20日12:00，第一财经频道《第一地产·策略》，一同走近中国资本航海的先行者——迦南资本创始人李晓东，探寻海外房地产投资背后的策略。
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其实帆船是两面一方面它是冒险，面临很多未知的世界，但是它又是对风险要求极高的一个行业。出海之前会做很多准备工作所以我们在出海之前会做很多仔细的准备工作，我们会研究海图，会研究路途中间的气象、各种各样的报告。风险并不可怕关键是你要有方案就像我们去海外投资，风险并不可怕，关键是你要有方案，如何去控制风险。迦南资本创始人李晓东是一位有着丰富帆航经验的老手，曾经连续三届获得中国杯帆船赛冠军，在李晓东眼中，资本投资就如同航海，先谋定而后动是控制风险、收获成功的关键。
目前，迦南资本在海外的投资国已经涵盖了英国、葡萄牙、西班牙、美国、澳大利亚等十几个国家，并在第四届全球房地产金融峰会中荣获“年度最佳创新实践海外基金公司”。
记者严东彦李董你好，前20年大家都会说下海，这几年大家都会说出海，那么我知道您的企业是属于比较早出海的，而且第一站选择的是欧洲的房产市场，这是为什么呢？整体来说的话因为现在房地产出海在国内已经成为一个热潮了，特别是比方说一些大的开发商，像绿地、碧桂园这些也都到了海外，但作为房地产基金，我们一直是一个人民币房地产基金，所以基金出海现在还不是特别多，我们也算是走的比较早的，大概年就开始布局海外。迦南资本创始人李晓东我们出海的时候也是叫东进南下西看，就是往东就跨过太平洋去美国看看，往南就是到了澳大利亚，然后往西我们就走到了欧洲，三个方向我们都去看，比较了之后，发现如果对投资者来说利益最大化的选择，至少在-年那个时点，我们看的比较清楚，就是欧洲它的资产打折各方面都非常厉害，特别是欧洲金融危机的时候，当时所谓的欧洲四国，就是西班牙葡萄牙都是欧洲四国的其中两个国家，越是这种国家它资产打折越厉害，作为房地产开发，什么时候能买到最便宜的资产这个是保证收益最重要的地方。迦南资本创始人李晓东欧洲有着优美的自然风貌、完善的社会保障和舒适的生活环境，是国人心目中理想的宜居地。然而在金融危机之后，欧洲房地产业受整体经济影响，很多项目滞销或无力开发，房价始终在低谷徘徊，部分国家出台了外国人投资的优惠政策，如葡萄牙、西班牙就推出了50万欧元购房即可办理移民的方案。迦南资本选择在这个时机介入，为未来的资本收益提供了保障，那么在具体物业类型的选择上，迦南资本又有何策略呢？
我们发现欧洲整体经济都在下滑的时候，有一个行业非常反常，不仅没有下滑，反倒在快速增长，就是它的旅游行业，旅游行业的话，西班牙的游客数从年的万人次到今年应该会突破万人次，短短五年时间增长了50%，非常快的一个增长。葡萄牙在年的时候它的全国旅游业收入当时是亿欧元不到，但是到了今年，它的数字会接近亿元，它的增幅也是在50%甚至更多。迦南资本创始人李晓东我们现在去做的就是，从银行手上购买打折非常厉害的不良资产，主要是位于它这个国家的首都这样的核心区域，最黄金地段，就相当于我们上海的南京路新天地这样的位置，相当于北京长安街这样的位置，然后又想办法把它嫁接到高速成长的行业，就是旅游行业，把它精心改造成面向外国游客的精品酒店式公寓，用这样一种模式让它的价值大大提升，这个项目就很像上海新天地石库门改造，所以第一个项目我们就把它命名为里斯本新天地。迦南资本创始人李晓东入市时机、房产地段、物业类型的选择都是海外投资成功与否的先决条件，不过，即便选对了合适的资产，能否长期获利，关键仍在于合理的经营模式。
记者严东彦虽然我们看到很多中国企业出海投资，但是成功的并不多，那么您的企业在欧洲市场时间并不长，但是我们看到它做得很成功，那么它有什么创新的模式吗？大家知道中国企业的跨境并购，很多时候你选对了资产选对企业去买，但是很多时候铩羽而归，并不是你在商业判断上有问题，很多时候是由于文化的融合，比方说TCL去收购斯奈德这种案例，就是跟当地文化很难融合，所以我们就在想如何利用模式创新来让这种磨合的成本最低，最后我们就想到能不能利用现有的互联网技术，最大限度利用互联网技术，把我们对当地人力资源的需求降到最低。迦南资本创始人李晓东我们没有自己的销售团队，我们把我们的房源放到各种各样的订房网站，就类似国内携程这样的订房网站，我们主要放在Booking、Agoda、Airbnb这样一些订房网站，通过网络来进行预订，另外我们把所有能够取消的东西，因为我们酒店都是在城市核心区域，就像在新天地，游客到了那个区域他就是为了去体验那个地方的文化生活，最好的餐厅最好的咖啡最好的酒吧，这些当地都已经完整地提供给客户了，他们对酒店的需求只是一个睡觉的功能，我们就给他造一个卧室，把客厅餐厅都放到了街上，能够外包的全部外包。迦南资本创始人李晓东所以通过互联网技术的引入我们做到了人力资源最小化，第二个面积利用的最大化，所有服务尽可能外包，社会化，这“三化”一弄我们的经营就非常好。所以我们在Booking上客户给我们的评价常年都在9.4分，当地最好的四季酒店它的评分一般只有9.1分，所以我们就是要给客户高性价比的感觉，他们给我们很高的评价，这样我们的入住率达到了近90%，而我们的盈亏平衡点大概就在50%，就可以保证平衡，所以在这种情况下，我们酒店的开发非常成功。迦南资本创始人李晓东在成功布局欧洲之后，迦南资本也在美国、加拿大、澳大利亚等国相继进行海外投资。李晓东指出，面对不同的经济体，都需要慎重分析它的经济周期及行业特色，这样才能维持资本投资的长期性与多样性。
很多东西不能简单地重复，我一直在讲我们要做的是叫做战略驱动型的海外投资，而不是一种机会驱动型的。迦南资本创始人李晓东我们会对每一个经济体它的经济周期进行分析，包括它的货币，就是我们会分析它是在经济的繁荣期还是衰退，还是萧条还是复苏各种周期，然后即使在这种周期里面，比方说我们去葡萄牙的时候好像它百业萧条，但是一业繁荣，这样我们也要具体分析它的行业，比方说我们去澳大利亚也是秉持这种东西，我们知道它的矿业随着中国经济减速换挡，它的矿业在衰退，但是它的货币跌下来了，货币跌下来是不是都是坏事呢，不是，对它农业的出口是极大的利好，对它的旅游业是极大的利好，因为全世界的人觉得到澳大利亚旅游便宜了，然后对它的房地产是个极大的利好，所以中国这几年到澳大利亚去抢房子已经成风了，买房子也是好的，所以我们第一要选好周期。第二要选准行业，然后这样理性分析的基础上先谋定而后动，保证成功率。因为我们的钱不是我们的自由资金，我们是客户因为信任我们托付给我们的钱，我们一定对他们的投资最大限度地负责。迦南资本创始人李晓东目前，迦南资本在澳洲墨尔本北部开发了查特沃斯庄园项目，这片庄园总占地9.46平方公里，周边环绕多家知名酒庄及葡萄园，其中就包括澳大利亚四大历史名庄之一的德宝酒庄。而项目的北面则是“维州马都”，拥有澳洲百年马场、纳甘比湖等生态人文资源。
“目前其实拿下那块土地的同时，我们已经在构思整个项目整体的开发理念及运作模式，因为这个项目有得天独厚的自然资源，同时我们也希望在澳洲甄选最优秀的建筑、园林、室内的一些设计团队，结合当地特殊的资源、自然风貌以及我们目标客户的一些个性化的需求，尤其是对于豪宅生活的需求，将产品打造成相当于结合海外一种最好的生活方式以及产品的完美组合。”
据了解，查特沃斯项目共规划有12席私家庄园，未来将联合知名设计师与承建商，为客户定制独一无二的私享庄园。而项目的豪华会所则是由百年英式大宅改造而成，提供一系列的优质管家式服务。此外，庄园周边土地还将配有齐全的服务配套设施，如高尔夫练习场、马术、游艇等俱乐部等，为12位庄园主营造尊贵生活体验。
“因为我们拥有独特的土地资源，我们可以将许多资源整合在一起，就像一些私人的马场，或者是私人的葡萄庄园，这些具有产品以外的相当于产品的另外一种层面，也就是产业投资的一些回报的一些价值的东西，包括他们需要的直升飞机停机坪，或者结合旁边纳甘比河的一些水上运动，多项水上运动的营造，这就是后续的延伸的服务式庄园的理念，所以这是完整的一个结合，也就是可能在国内他们没办法体验到的生活场景，我们在墨尔本，在我们的Chatsworth（查特沃斯）庄园能够给他们得以实现。”
从欧洲的精品酒店，到澳大利亚的百年庄园，迦南资本以国际化的视野布局全球，为投资人的资本出海开辟了新的道路。李晓东认为，当下国内资本过剩，人民币在海外的购买力上升，加上政府的鼓励，正是积极开拓海外市场的合适时机。
记者严东彦您曾经跟我说过，现在这个时机是中国资本大航海时代的到来，这句话怎么理解？中国经济经过改革开放30几年的高速发展，确实积累了大量民间财富，因为人民币现在严格来讲还不能算是一个能自由流通的货币，所以大量的钱其实是在国内流转，造成了在国内资本过剩，资产泡沫非常严重，而相对来说最近的海淘、海投、海购非常火，其实就是折射出人民币在国外，按照现行汇率兑换的话，它在国外的购买力远远超过它的国内的购买力，所以现在这个时候是资本出海非常好的窗口期，特别是对美元大幅度贬值的一些国家，比如去澳大利亚、去欧洲去日本，所以我们也是发现了这样一个商机，也是希望帮助中国人出外去投资，而且国内确实需要，国家也鼓励到海外投资。迦南资本创始人李晓东其实像日本的经验也是这样，日本过去以GDP算的话，过去30年它没有太多的增长，基本上是停滞的30年，但是与此同时他们在海外的投资实际上又再造了一个海外日本，日本的GNP一直在增加，日本人从海外赚到的钱汇回国内，其实他们的生活水平还是稳步地在提升，这也是我们将来必须要走的路。迦南资本创始人李晓东当下，国内宏观经济放缓，而高净值人群则以每年超过10万人的数量递增，资产配置全球化的时代已然到来。珈南资本挖掘海外的价格洼地，整合优质地产项目资源，并成立投资基金，协助国内投资者实现资产安全配置，共同分享资本全球化带来的利好。
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